不動産売却における税金対策を実践して納める税額を減らそう！

不動産売却では、所得税や住民税が課税されるケースがあります。
そこで今回は、不動産売却における税金対策のポイントについてご紹介します。
取得費が不明な場合の対応方法や譲渡費用の概要、取得費に加算できる費目を把握して、不動産売却時の経費に対する知識を深めましょう。
三条市・燕市・加茂市・新潟市・長岡市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却で取得費が不明な場合の税金対策は？

不動産売却では、売却益を得た際に所得税や住民税が課税されます。
しかし、売却価格がそのまま利益とみなされるわけではありません。
売却価格から不動産の購入や売却の際にかかった経費を差し引くことが認められているのです。
これらを踏まえて、まずは不動産売却で所得税や住民税が課税される仕組みについてご紹介します。

不動産売却で所得税や住民税はどのように課税される？

不動産売却で得た利益は譲渡所得と呼ばれます。
所得税は所得に対して課される税金のため、譲渡所得に対して定められた税率を掛けると、譲渡所得税を算出することが可能です。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は1月1日を基準として考える不動産の所有期間によって、下記のように定められています。

• 短期譲渡所得（不動産の所有期間が5年以下）…30％
• 長期譲渡所得（不動産の所有期間が5年超）…15％

また、2037年までは東日本大震災の復興財源確保のため、復興特別所得税も課税されることを覚えておいてください。
復興特別所得税は、所得税に一律2.1％を掛けると算出できます。
一方、住民税は地域活性化のための地方税で、下記の計算式で算出できます。
住民税＝課税譲渡所得×税率
本来であれば前年の所得に対して一律10％の税率と定められていますが、不動産売却の所得に対して課税される住民税の税率は、下記のように異なります。

• 短期譲渡所得（不動産の所有期間が5年以下）…9％
• 長期譲渡所得（不動産の所有期間が5年超）…5％

取得費は譲渡所得の算出時に計上される！

取得費は、所得税や住民税を計算するための譲渡所得の算出時に計上されます。
計算式で表すと、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用
譲渡費用については後ほどご紹介しますが、取得費や譲渡費用を売却価格から差し引くことによって譲渡所得が少なくなり、税金対策につながります。
取得費とは、不動産を購入したときにかかった費用のことです。
しかし、不動産を取得してから何十年も経過している場合は、取得費が不明な場合もあるかもしれません。
このような場合は、取得費を計上できないのでしょうか。

取得費が不明な場合の税金対策

結論から言うと、不動産売却の譲渡所得の算出において取得費が不明な場合でも、概算で計算することが可能です。
計算式は「売却価格×5％」と定められています。
しかし、この対応方法だと譲渡所得が大きく見積もられてしまい、実額を計上したときほどの節税効果が見込めません。
そのため、売買契約書や領収書などが見当たらず、取得費が不明な場合は代用書類を提出する方法もあります。
次のような書類は、取得費を証明する書類として認められる可能性があるでしょう。

• 購入の際の売買契約書の写し
• 通帳の出金履歴
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書
• 抵当権設定額がわかる資料

売買契約書は、新築の場合は販売先のデベロッパー、中古の場合は売主や仲介を依頼した不動産会社が保管している写しで代用できます。
ただし、代用書類を提出する場合は事前に税務署に相談しましょう。
また、先祖代々の土地を利用している場合などで、土地の取得費だけ不明なケースもあります。
このような場合は、下記のように建物のみ実額で計上することが可能です。
土地の取得費＝（売却価格-建物の取得費）×5％
取得費＝土地の取得費＋建物の取得費
ただし、建物の取得費については、資産価値の減少を加味して購入額から減価償却費を差し引かなければなりません。

不動産売却の税金対策として譲渡費用も計上しよう！

不動産売却における税金対策として、取得費とあわせて譲渡費用も計上しましょう。
譲渡費用は、売却の際にかかった費用のことです。
取得費とあわせて計上すると、売却価格からの控除額が大きくなり、納める税金を減らせます。

譲渡費用として計上できる費目は？

譲渡費用として計上できる費目は、次のとおりです。

• 土地や建物を売却した際の仲介手数料
• 売却の際の売買契約書に貼付した印紙税
• 土地を売却するための建物の解体費用やその建物の損失額
• 貸家を売却するための借主への立退料
• 売買契約締結後にさらに良い条件で売却するための前の買主への違約金

このように、譲渡費用には売却に際して「直接」かかった費用が該当します。

譲渡費用として計上できない費目は？

基本的に不動産を維持・管理するための費用は、譲渡費用に含まれません。
主な費目は次のとおりです。

• 所有期間中の固定資産税
• 所有期間中に支払った修繕費
• 抵当権抹消の登記費用
• 売主の引っ越し代
• 土地を売却するための造成費用

ただし、買主からの希望で売却前におこなったリフォーム費用は、譲渡費用として認められる場合もあります。
また、造成費用は譲渡費用としては認められませんが、取得費に含めることが可能です。
個人での判断が難しい場合はサポートしますので、ぜひハウスドゥ！三条店へご相談ください。

不動産売却では取得費に加算するほど税金対策の効果がアップ

取得費は譲渡費用に比べて計上できる費目が多いため、より税金対策の効果が見込めます。
取得費に加算できる費目はもれなく計上できるようにしましょう。

取得費に加算できる費目とは？

土地や建物の購入費、建築費以外で取得費に加算できる主な費目は、次のとおりです。

• 購入の際にかかった仲介手数料
• 購入の際の売買契約書に貼付した印紙税
• 購入の際の登録免許税
• 購入の際の登記手続き代行で司法書士に支払った報酬
• 購入した際にかかった不動産取得税
• 購入するために支払った測量費
• 購入に際しておこなった解体費用
• 購入の際の整地・埋め立ての費用、下水道の設置費用
• 所有期間中のリフォーム費用

とくにリフォーム費用は、減価償却費を考慮しても取得費を大きく増やせるため、税金対策として有効です。

相続不動産の売却の場合は取得費加算の特例も利用して税金対策！

相続した不動産を売却する場合、一定の要件を満たせば、相続税を取得費に加算することが可能です。
取得費加算の特例を利用した場合の譲渡所得の算出方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝取得費－取得費に加算する相続税額－譲渡費用
ただし、この特例を利用するためには、相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却する必要があります。
大きな節税効果を得るためにも、売却予定のある方は早めの行動をおすすめします。
なお、税率に関わる不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった親族）の所有期間を引き継ぎます。

マイホームの売却の場合は3,000万円特別控除が利用できる

一定の要件はありますが、マイホームを売却した場合は3,000万円特別控除を利用すると税金対策につながります。
3,000万円特別控除を利用した場合の譲渡所得の算出方法は、次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－3,000万円
3,000万円特別控除を利用して譲渡所得がゼロ以下になると、譲渡所得税はかかりません。

まとめ

今回は、不動産売却における税金対策のポイントについてご紹介しました。
不動産売却では、節税のためにも経費をしっかりと計上することが大切です。
しかし、計上できる費目の判別が難しい場合もあるでしょう。
ハウスドゥ！三条店は、税金対策も含めてお客様の売却を誠実にサポートいたします。
京都市伏見区で不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。