不動産売却の流れを解説！スムーズに手続きを進めるためのポイントとは？

不動産売却をスムーズに進めるためには、事前に流れを把握しておくことが大切です。
しかし、不動産売却を初めて経験するという方のなかには、戸惑う方もいるかもしれません。
そこで今回は、不動産売却の流れについてご紹介します。
流れのなかでも押さえておきたい媒介契約・売却活動・準備する書類の知識を深めるための一助となれば幸いです。
長岡・柏崎エリアや弥彦・三条エリア、新潟市内で不動産売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却の流れにおけるポイント①媒介契約の種類の選択

不動産売却は、一般的に不動産会社の「仲介」でおこないます。
専門知識のある不動産会社のサポートを受け、買主とのトラブルを避けて、売却手続きをスムーズに進めるためです。
とくに売却エリアに強い不動産会社に依頼すると、豊富なネットワークを駆使した顧客力で、買主が見つかりやすくなるメリットがあります。
それでは、実際の手続きの際に戸惑わずにすむように、不動産売却の全体の流れからご説明します。
相談・査定依頼→媒介契約→売却活動→売買契約→代金決済・引き渡し
大まかに言うと、不動産売却は上記のような流れで進めます。
まずは仲介を依頼する不動産会社に相談し、査定を依頼しましょう。
査定とは、物件がどのくらいの価格で売却できそうか、不動産会社に判定してもらうことです。
依頼する際は、近隣相場などのデータにくわえ、実際に物件を調査して得た情報をふまえて査定額を出す「訪問査定」がおすすめです。
書面だけでやり取りする机上査定に比べると、より現実の売却価格に近い金額がわかります。
査定が完了すると、仲介を依頼する不動産会社を決定します。
この際に不動産会社と結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約には以下の3つの種類があり、売主が契約形態を選択します。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

専属専任媒介契約

1社の不動産会社のみと契約するのが専属専任媒介契約です。
そのため、契約した不動産会社以外への仲介の依頼はできません。
契約した不動産会社は、レインズ（不動産流通機構が運営する不動産情報交換のためのネットワークシステム）へ5営業日以内に登録する義務があります。
また、1週間に1回以上、売却活動の状況報告をおこなうことも義務付けられています。
なお、専属専任媒介契約では、売主が直接買主を探すことはできません。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じように、1社の不動産会社のみと契約するのが専任媒介契約です。
契約した不動産会社は、レインズへ7営業日以内に登録する義務があります。
また、2週間に1回以上、売却活動の状況報告をおこなうことも義務付けられています。
なお、専任媒介契約では、売主が直接買主を探すことができます。

一般媒介契約

専任系の媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが一般媒介契約です。
ただし、契約した不動産会社にレインズへの登録や売却活動の状況報告をおこなう義務はありません。
顧客を幅広く探せるメリットはありますが、複数のサイトに掲載されることによって売れ残りのイメージを与えてしまう可能性も考えられます。
これらを踏まえて、3種類の媒介契約のなかでもおすすめなのは、メリットの多い専任系の媒介契約です。
専任系の媒介契約なら窓口が1つで、売却活動について定期的に報告してもらえるため、売却の相談や状況の把握がしやすいでしょう。
なかなか経験することのない不動産売却では、状況の把握や不動産会社の親身なサポートが売却の成功を左右します。
媒介契約は不動産売却の流れのなかでも大切なポイントとなるため、慎重に検討しましょう。
ハウスドゥ！三条店ではエリアに根付いた売却のサポートをさせていただいておりますので、お気軽にご相談ください。

不動産売却の流れにおけるポイント②売却活動の進め方

続いて、不動産売却の流れにおいて2つ目のポイントとなる売却活動の進め方についてご紹介します。
媒介契約を結んだあとは、不動産会社と連携して、いよいよ売却活動を始めます。
売却活動を進めるうえで売主にとっての大切なポイントは、内覧の準備です。
なぜなら、内覧に訪れる購入希望者に良い印象を与えると、高値でスピーディーに売却できる可能性が高まるためです。
不動産会社は広告を掲載したり、内覧の案内をしたりして、不動産売却をサポートします。
内覧では、見学者に物件の隅々まで見せるため、事前にしっかりと準備しておきましょう。
具体的に必要な準備を下記に挙げてみます。

• 各部屋や庭の掃除（水回りはとくに念入りに）
• 照明などの設備の確認
• 収納場所の整理
• 換気やニオイ対策
• スリッパの準備
• 床の傷や壁の穴などの補修
• 不用品の移動や処分
• 設備の仕様書の作成

掃除はプロのハウスクリーニングを依頼する方法もあります。
また、近年では、プロに依頼して室内のインテリアを整えるホームステージングを採用するケースも増えています。
ただし、これらを利用した場合には、時間と費用がかかることを覚えておきましょう。
住みながら売却する場合は、生活感をなくして部屋をきれいに見せるため、荷物を減らすのも効果的です。
内覧を通して買主が見つかったら、売主と買主で条件を交渉します。
不動産会社に仲介を依頼すると、このような場合にも、間に入ってサポートしてもらえるメリットがあります。
個人間でのやり取りはトラブルに発展する可能性もあるため、注意が必要です。
無事に条件のすり合わせが完了すると、売買契約へ進みます。
査定から売買契約までの一連の流れにかかる期間は、2か月から6か月程度が一般的です。

不動産売却の流れにおけるポイント③売却に向けて準備する書類

最後に、不動産売却の流れにおける3つ目のポイントとして、売却に向けて準備する書類についてご紹介します。
不動産売却における必要書類は多いため、不安に思うかもしれませんが、基本的には不動産会社からお知らせするのでご安心ください。
しかし、引き渡しの直前に慌てることのないように、各手続きに必要な書類を把握しておくと良いでしょう。

仲介を依頼する際の必要書類

• 物件購入の際の売買契約書
• 物件購入の際の重要事項説明書
• 登記簿謄本または登記事項証明
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
• 物件の図面
• 設備の仕様書
• 建築設計図書
• 建築確認済証および検査済証（戸建て）
• 測量図・境界確認書（戸建て）
• 管理規約・使用細則（マンション）
• 維持費関連書類（マンション）

これらの書類は、不動産会社や買主へ物件の情報を伝えたり、売却に関する税金や登記の手続きに使用したりします。
しっかりと書類をそろえておくと、査定の精度も上がるため、不動産会社への相談の段階から準備しておくとスムーズです。

引き渡しの際の必要書類

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書
• 銀行口座の通帳
• 住民票
• ローン残高証明書またはローン返済予定表
• 物件のパンフレット

本人確認書類や印鑑証明、ローンの残高証明書などは、媒介契約前に準備しておきましょう。
とくにローンの残債がある場合は、完済してからでないと売却できないため、注意が必要です。

まとめ

今回は、不動産売却の流れについてご紹介しました。
不動産売却は、仲介を依頼する不動産会社と連携して進めることが大切です。
ハウスドゥ！三条店は、豊富なネットワークを武器に、有益な情報を迅速に提供してまいります。
長岡・柏崎エリア（長岡市、見附市）や弥彦・三条エリア（三条市、燕市、加茂市、弥彦村）、新潟市内（江南区を除く）で不動産売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご連絡ください。