不動産売却にかかる税金は？種類や税金対策についてご紹介

不動産売却をおこなう際、さまざまな費用がかかりますが、その1つが税金関係です。
不動産売却にかかる税金は、売却価格や所有期間によって変動し、大きな負担となる場合があります。
しかし、税金対策となる節税方法もありますので、対策を講じることができれば、納税額を大幅に減らすことが可能です。
今回は、不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法、税金対策となる節税方法についてご紹介します。
三条市・燕市・加茂市・新潟市・長岡市で不動産売却を検討している方は、参考にしてみてください。

不動産売却時には税金対策を！売却にかかる税金の種類

不動産売却にかかる税金には、以下の4種類があります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税
• 譲渡所得税

印紙税は契約書に貼り付けて納税する

売却する際に締結する売買契約書には税金がかかります。
その税金が印紙税です。
印紙税は、契約書に収入印紙を貼り付け、消印をすることで納税されます。
印紙税を納める際は、収入印紙の貼り忘れや消印忘れにご注意ください。
適切な納税をおこなわないと、印紙税額の3倍に相当する額を過怠税として徴収されてしまう可能性があります。

抵当権の抹消をする際にかかるのが登録免許税

登録免許税は、登記の内容が変更される際に発生します。
不動産売却をおこなう際、売主が登記の内容を変更するのは、売却する不動産の抵当権を抹消する場合です。

仲介手数料などには消費税が課税される

不動産売却時に発生する以下の費用には、消費税が課税されます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記業務をおこなった司法書士に対する報酬

売却時に利益が出ると譲渡所得税が課税される

譲渡所得税は、不動産売却時に利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。
譲渡所得とは、不動産売却価格（収入金額）から取得費（売却した不動産を取得するときにかかった費用）と譲渡費用（売却するときにかかった費用）を差し引いた額です。
取得費には、以下の費用が該当します。

• 土地や建物の購入費
• 土地の造成費用や測量費用
• 不動産を明け渡してもらうために借主に対して支払った立退料

そのほかにも、取得時の印紙税や固定資産税の清算金、抵当権設定費用なども取得費として計上することが可能です。
一方、譲渡費用に該当する主な費用は以下のとおりです。

• 売却時にかかった仲介手数料
• 建物の解体費用
• 契約解除に伴う違約金

なお、譲渡所得税は以下の3種類の税金の総称です。

• 所得税
• 復興特別所得税
• 住民税

復興特別所得税は、平成25年から令和19年まで課税されます。

不動産売却時には税金対策を！売却にかかる税金の計算方法

こちらでは、先ほどご紹介した税金の計算方法についてご紹介します。

印紙税

印紙税は、不動産の売却価格によって税額が異なります。

• 売却価格が1千万円超5千万円以下　2万円
• 売却価格が5千万円超1億円以下　　6万円
• 売却価格が1億円超5億円以下　　　10万円

収入印紙や消印忘れによる過怠税は、上記の額の3倍に相当します。
無駄な出費になりますので、確実に納税するようにしましょう。

登録免許税

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1筆につき千円です。
土地と建物両方に抵当権がついていたとしても、2千円の税額ですので、大きな出費とはならないでしょう。

消費税

消費税の税率は10％です。
消費税が課税される仲介手数料は、不動産の売却価格によって手数料額が決まります。

• 売買価格200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税
• 売買価格200万円超400万円以下の部分：売買価格×4％＋消費税
• 売買価格400万円超：売買価格×3％＋消費税

たとえば、売買価格が1,000万円の場合、消費税額は以下の金額です。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200万円超400万円以下の部分：200万円×4％＝8万
• 400万円超：600万円×3％＝18万
• 消費税額：（10万円＋8万円＋18万円）×10％＝3万6千円

売却価格がわかれば、消費税額の目安をつけることができます。
売却価格を知りたいとお考えの方は、ハウスドゥ！三条店までお問い合わせください。

譲渡所得税

譲渡所得は以下の計算方法で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格-（取得費＋譲渡費用）
取得費と譲渡費用の合計額が収入金額を上回れば、譲渡所得税は課税されません。
譲渡所得は、所有期間が5年以内の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得に該当し、それぞれの税率は以下のとおりです。

• 短期譲渡所得：39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）
• 長期譲渡所得：20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）

建物の取得費の減価償却について

譲渡所得を計算する際、建物の取得費は、購入代金から減価償却費を差し引いた額となります。
減価償却費は、以下の計算式で求めることができます。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数（築年数）
償却率は、建物の構造や用途によって異なります。
住宅の構造ごとの償却率は以下のとおりです。

• 木造：0.031％
• 軽量鉄骨造：0.025％
• 鉄筋コンクリート造：0.015％

建物の取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上することができます。

不動産売却時には税金対策を！売却にかかる税金の節税方法

印紙税や消費税の納税額は、売却価格に応じて決定しますので、税金の対策が期待できる節税方法はありません。
また、登録免許税額は一律ですので、こちらも同様です。
一方、譲渡所得税に関しては、控除や特例といった節税方法がいくつかあります。
主な節税方法には、以下の方法があります。

• 居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3千万円の特別控除
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 取得費および譲渡費用を漏れなく計上する

居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3千万円の特別控除

売却する不動産がマイホームの場合は、譲渡所得から最大3千万円を控除することができます。
控除を受けるためには、以下の要件のいずれかを満たさなければいけません。

• 居住中に不動産売却をおこなう
• 転居している場合、転居日から3年後の12月31日までに売却している
• 災害で家屋が滅失した場合、滅失から3年後の12月31日までに売却している
• 家屋を解体した場合、解体日から1年以内かつ、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却している

こちらの控除は、所有期間や居住期間に関する要件がありません。
ただし、控除を受けるために一時的に居住したとみなされると、控除を受けることができません。
また、別荘なども控除の対象外となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年以上所有するマイホームを売却する場合、譲渡所得税の軽減税率を適用することができます。
軽減税率は、譲渡所得の6千万円以下の部分について適用されます。

• 譲渡所得が6千万円以下の部分：14.21％（所得税10％、復興特別所得税0.21％、住民税4％）
• 譲渡所得が6千万円を超える部分：20.315％

6千万円を超える部分の税率は、長期譲渡所得と同じ税率です。
この特例は、先ほどご紹介した3千万円控除と併用することができますので、大幅な節税方法になります。

取得費および譲渡費用を漏れなく計上する

取得費や譲渡費用を漏れなく計上することは、税金対策の1つです。
基本的なことですが、大幅な減税につながる節税方法です。
しかし、取得費と譲渡費用には、計上できるものとできないものがあります。
たとえば、土地や建物の固定資産税の清算金は、取得費には計上できますが、譲渡費用には計上できません。
取得費や譲渡費用に計上できる費用は数多く、複雑なため、見落としなどにより実際に支払えばよい額以上の税金を納付してしまう可能性もあります。
税金対策や節税方法を検討する際は、不動産会社や税理士などの専門家に相談しながらおこなうことをおすすめします。

まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金の種類や計算方法、税金対策となる節税方法をご紹介しました。
控除や特例などの節税方法を活用すれば、大きな税金対策をおこなうことが可能です。
ただし、控除や特例を利用する際には、専門的な知識を求められますので、不動産会社と話し合いながら、税金対策を講じていくと良いでしょう。
ハウスドゥ！三条店では、三条市・燕市・加茂市・新潟市・長岡市などの不動産売却に関するご相談を承っております。
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