相続をきっかけに不動産売却をおこなう場合に知っておきたい注意点とは？

不動産を相続するにあたって、「売却して現金化したうえで分割したい」とお考えの方が多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産を相続する際の売却方法をご説明しながら、売却する際の注意点について解説します。
三条市・燕市・加茂市・新潟市・長岡市で、相続をきっかけに不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却時の注意点1：相続の方法や売却の流れを把握する

不動産売却をおこなうにあたって、相続人が一人なのか、あるいは複数人で相続するのかによって、相続の方法や売却の流れが異なります。
ここでは、相続で不動産売却をおこなう際の注意点として、相続の方法と売却の流れを把握するためのポイントをご説明します。

ポイント1：相続人の数によって相続方法が異なる

相続人が一人の場合

売却しようとする不動産を「一人」が相続する場合では、次のようなケースが考えられます。
＜単独相続＞
現金・預貯金・不動産など、すべての財産を一人が相続する方法です。
「法定相続人が、もともと一人しかいない」「ほかの法定相続人が相続放棄した」といった場合に考えられるケースです。
＜現物分割＞

複数の相続人が、財産を現物のまま、その形状や性質を変更することなく分割して相続する方法です。
たとえば、長男が実家を、長女が土地を、次男が預貯金を相続するといったケースが考えられます。
相続人が二人以上の場合
売却しようとする不動産を「複数人」が相続する際、現物のまま分割することができない場合は、次のような方法で相続します。
＜換価分割＞
相続した不動産を売却して、現金に換えてから分割する方法です。
親が住んでいた実家を利用する予定がなく、空き家になる可能性がある場合は、公平に分割できる「換価分割」を選択される方が多いでしょう。

ポイント2：売却の流れを押さえる

相続で不動産売却をおこなう場合、通常の不動産売却にくわえて、いくつか段階を踏まなければなりません。
そこで、相続した不動産を売却する際の流れとポイントを理解しておきましょう。
ステップ①遺産分割協議をおこなう
遺産分割協議とは、相続人全員が集まって、財産の分割方法や割合などを話し合って決めることです。
不動産売却についても、全員が同意しなければ売却できないことを、注意点として頭に入れておきましょう。
ステップ②相続登記をおこなう
不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する「所有権移転登記」をおこないます。
このとき、複数の相続人の共有名義にすることも可能ですが、のちのちの手続きが複雑になるため、代表者の名義で登記をおこなうこともあります。
ステップ③売却活動をおこなう
通常の不動産売却と同じように、売却活動をおこない、買主を探します。
ステップ④現金を相続人で分割する
買主が見つかって、決済・引き渡しが完了したら、遺産分割協議で決めたとおりの割合で、売却代金を相続人で分割します。

ポイント3：不動産売却時に発生する経費は相続人全員で支払う

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、また、仲介手数料や登記費用といった経費がかかります。
手続きをおこなう際には代表者が立て替えて支払い、売却代金を分割する際に相殺するのが一般的です。

ポイント4：所得税が発生する可能性がある

不動産を売却して得た利益に対しては、「譲渡所得税」が発生する可能性があることも、注意点として覚えておきましょう。
一定の条件を満たせば、納税の負担を軽減できる特例があります。
利用できる特例がないか、事前にチェックしておくことで、大きな節税に繋がる可能性があります。

不動産売却時の注意点2：媒介契約には3種類ある

不動産売却をおこなう際、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
不動産会社に査定を依頼し、査定価格に納得したうえで、媒介契約を結びます。
この媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
3つの媒介契約の違いは、「専任かどうか」、また「レインズへの登録義務」と「売却活動の状況報告の義務」があるかどうかです。
レインズとは、不動産取引を円滑におこなうことを目的としたコンピューターネットワークシステムのことで、不動産の情報を広く公開して買主を募集できます。
どの媒介契約がご自身の状況に合っているのかを見極めるために、それぞれの特徴と注意点を把握しておきましょう。

専属専任媒介契約

不動産会社1社だけに仲介を依頼する契約で、契約の有効期限は最大で3か月です。
5営業日以内にレインズに登録し、1週間に1回以上、売主へ売却活動の状況報告をすることが義務付けられています。
注意点は、自分で見つけてきた買主とは取引できないことです。

専任媒介契約

1社だけに仲介を依頼する点や、契約の有効期限は専属専任媒介契約と同じですが、違いは、ご自身で見つけた買主との仲介も依頼できる点です。
7営業日以内にレインズに登録し、売主へ売却活動の状況報告を2週間に1回以上することが義務付けられています。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼でき、契約の有効期限も決まっていません。
また、レインズへの登録や売却活動の状況報告も、義務付けられていません。
注意点としては、複数社と連絡を取り合わなければならないことと、内見のスケジュール調整に気を配る必要があることです。

不動産売却時の注意点3：売却方法には「仲介」と「買取」がある

不動産売却をおこなう方法としては、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探す「仲介」が一般的ですが、不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法もあります。
そこで最後に、「仲介」と「買取」のメリット・デメリットをご紹介しながら、違いを見ていきましょう。

「仲介」のメリット・デメリット

売却活動をおこなって買主を探す方法なので、ご自身が納得した売り出し価格や販売方法で、売却活動ができる点がメリットです。
しかし、買主が見つかるまで売却できないため、不動産売却に時間がかかる可能性があることを注意点として頭に入れておく必要があります。

「買取」のメリット・デメリット

買主は不動産会社なので、売却活動をして買主を探す必要がありません。
また、査定価格に納得すれば、売却金額が確定し、早く現金化できる点がメリットです。
しかし、売却価格が、市場価格より1割から3割ほど安くなることが注意点だと言えるでしょう。
それぞれのメリット・デメリットをふまえると、立地が良く需要が高いエリアに不動産がある場合や、「売却が長引いても希望する売却価格で売りたい」という方は、「仲介」による売却が向いているでしょう。
一方、早く現金化したい方や、「立地が悪い」「築年数が古く売れそうにない」という場合は、「買取」がおすすめです。

まとめ

今回は、相続をきっかけに不動産売却をおこなう際の注意点として、相続の方法や媒介契約の種類、また「仲介」と「買取」の違いについて解説しました。
不動産売却に関しては、相続人同士でトラブルになる可能性があるため、しっかりと話し合ったうえで売却を進めていきましょう。
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