心理的瑕疵がある不動産は売却できる？売却への影響と告知義務について解説！

不動産を売却するにあたって、売主が知っていて告げなかった「欠陥」が発覚した場合、契約不適合責任を問われます。
この「欠陥」のことを、不動産取引では「瑕疵」という言葉で表現します。
「瑕疵（欠陥）」と聞くと、雨漏りやシロアリによる損傷といった「物理的な瑕疵」をイメージされる方が多いかもしれません。
しかし物件には問題がなくても、「心理的な瑕疵」があれば、その内容について買主に告知する義務があります。
そこで今回は、「心理的瑕疵」とみなされる内容や売却への影響、さらに買主への告知義務について解説します。
三条市、燕市、加茂市、新潟市、長岡市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却において「心理的瑕疵」とみなされる内容とは？

不動産取引における「瑕疵」とは、傷や欠点などを指し、一般的には備わっていて当然と考えられる機能が、備わっていないことを意味します。
瑕疵は、目に見える物理的な欠陥だけを指すのではありません。
物件自体にはなにも欠陥がなくても、心理的な抵抗が生じる恐れがある事柄についても「瑕疵」とみなされます。
これを「心理的瑕疵」といい、心理的瑕疵がある不動産は売却が難しくなることを想定しておく必要があります。
では、心理的瑕疵物件となるのはどのようなケースなのでしょうか。
具体的にご説明していきますので、ご自身の状況と照らし合わせてご参考にしてください。

「心理的瑕疵」とみなされるケースとは？

〈事故物件〉
心理的瑕疵のなかでもとくに敬遠されるのが、殺人事件はもちろん、自殺の現場になったような、いわゆる「事故物件」や「訳あり物件」と呼ばれる物件です。
また、孤独死などで発見が遅れ、死後に時間が経過したことで、特殊清掃がおこなわれたケースも、事故物件に該当する可能性があります。
〈周辺に事故物件がある〉
売却する不動産に心理的な抵抗を感じるような過去はなくても、事故物件に該当する不動産が周辺にあると、「心理的瑕疵がある」とみなされる場合があります。
たとえば、「隣の家で凄惨な殺人事件が起きた」「近所で大きな火災が発生し、たくさんの方が亡くなった」といった場合も、敬遠される可能性があるでしょう。
〈住み心地や治安に影響する施設が近くにある〉
不動産の周辺に、住み心地に影響するような施設、治安に不安を感じるような施設がある場合も、敬遠されることがよくあります。
たとえば、近くに「お墓や心霊スポットがある」「騒音や悪臭が発生する施設がある」「暴力団事務所がある」といったケースが考えられるでしょう。
このように、心理的瑕疵とみなされる範囲は、意外に広いものです。
心理的瑕疵があると考えられる不動産を売却する際は、売却が困難になることを想定しておく必要があるでしょう。

「心理的瑕疵」は物件の価格や不動産売却のしやすさに影響する

心理的瑕疵物件について、売却が困難になる可能性があることを前章でお伝えしましたが、具体的に価格などにどれくらい影響があるのでしょうか。

通常の不動産よりも売却価格が低くなる

心理的瑕疵となる内容にもよりますが、相場の2割から5割ほどは売却価格が低くなると考えて良いでしょう。
具体的なケースをお伝えすると、殺人の場合で相場の5割程度、自殺の場合で相場の3割程度、自然死の場合で相場の2割程度、売却価格が下がることが予想されます。

人の受け取り方や立地による

「いくら安くても事故物件には住みたくない」と考える方もいれば、「値下げしてくれるなら購入する」という方もいらっしゃいます。
自然死については、「人が亡くなった」という事実に抵抗を感じる方もいれば、「気にしない」という方も意外に多いものです。
このように、心理的瑕疵に対して「条件によっては購入を検討する」あるいは「購入したくない」など、判断する基準は人によって違います。
とくに、立地が良く需要が多いエリアにある物件は、心理的瑕疵があっても、あまり影響を受けずに売却できる場合もあります。
一方、もともと需要が少ないエリアにある物件は、値下げをしても売れない状態が続く可能性があるでしょう。

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「心理的瑕疵」がある場合は不動産売却時の告知義務に注意！

それでは最後に、心理的瑕疵がある不動産を売却するにあたって注意すべき告知義務について、新しく策定されたガイドラインをご紹介しながらご説明します。
心理的瑕疵のなかでも、とくに「人の死」に関することについては、「どこまで告知しなければならないのか」という判断が難しく、今まで明確な基準もありませんでした。
しかし、2021年10月に、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定したことで、次のような基準が定められたのです。

告知義務がある

• 不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
• 発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

告知義務がない

• 自然死…老衰や病死
• 日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

このガイドラインが策定されたことで、事件性がない自然死や、不慮の事故による死については、「告知義務はない」と一つの方向性が示されました。
一方、事件や事故で人が亡くなった、また、自然死でも特殊清掃をおこなった場合は「告知義務がある」ため、包み隠さず買主に伝えなければなりません。
買主への告知は、口頭のみでおこなうのではなく、不動産会社が重要事項説明書や売買契約書に記載し、重要事項説明の際にしっかりと内容を説明する義務があります。
心理的瑕疵物件を売却するにあたって、「できれば過去の事件のことは伏せておきたい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、冒頭でもお伝えしましたが、買主に告知しなかった瑕疵が売却後に発覚した場合、契約不適合責任を問われ、売買契約の解除や損害賠償を請求される可能性があります。
したがって、心理的瑕疵物件を売却する際は、不動産会社に売却の相談をする際に、不動産会社に隠さず伝えることが大切です。

まとめ

心理的瑕疵物件は、敬遠される方が多いため、売却が困難になることが予想されます。
しかし、立地や条件、または人の受け取り方によって、早く買主が現れるケースもあります。
「事故物件でも売れるのだろうか」と売却に踏み切れない方や、「早く手放したい」「値下げしてもなかなか売れない」という場合は、買取も視野に入れて、不動産会社に相談してみましょう。
弊社は、心理的瑕疵に該当する過去がある物件の売却についても、経験豊富なスタッフがサポートします。
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