不動産を売却した際に確定申告は必要？必要書類やポイントをご紹介

不動産を売却すると確定申告が必要となる場合があります。
確定申告を経験する機会は少ないので、頭を悩ませる方も多いかもしれません。
今回は確定申告について、必要な書類やポイントを踏まえてご紹介します。
長岡・柏崎エリアや弥彦・三条エリア、新潟市内で不動産売却を検討している方は、参考にしてください。

不動産を売却した際に必要になる確定申告とは

確定申告とは、1年間の所得に対して課税される所得税を算出し、納税するためにおこなう手続きのことをいいます。
申告時期は、原則として毎年2月16日から3月15日です。
不動産を売却した際、以下のいずれかに該当する場合は、確定申告が必要になります。

• 不動産の売却によって譲渡所得が発生し、所得税を支払う義務がある場合
• 不動産の売却によって損失が発生し、所得税の控除を受けたい場合

不動産の売却によって譲渡所得が発生し、所得税を支払う義務がある

不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出れば、確定申告をおこなわなければいけません。
譲渡所得とは、売却価格（収入金額）から不動産の取得時にかかった費用（取得費）と売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた額のことです。
計算式にすると、以下のとおりです。
譲渡所得＝収入金額-（取得費＋譲渡費用）
上記の計算で、譲渡所得がプラスになれば、必ず確定申告をおこないましょう。

不動産の売却によって損失が発生し、所得税の控除を受けたい

不動産の売却をおこない損失が発生した場合、確定申告をすれば、「損益通算」をおこなうことが可能です。
損益通算とは、利益と損失を相殺することをいいます。
不動産の売却で発生した損失は、一定の条件を満たせば、給与所得などのほかの所得と相殺することが可能です。
損益通算をおこなえば、所得税の対象となる給与所得額が減りますので、節税につながります。

不動産を売却した際の確定申告に必要な書類は？

不動産売却時の確定申告は、準備する書類が多くなります。
たとえば、取得費や譲渡費用を計上するための証跡となる書類はすべて準備しなければいけません。
また、税務署から取り寄せなければいけない書類もあります。
こちらでは、確定申告に必要な書類は何か、書類の書き方についてご紹介します。

確定申告時に必要な書類について

確定申告で必要な書類は、税務署から取り寄せる必要があるものと、自分で準備しなければいけないものがあります。
税務署から取り寄せる書類は以下の3点です。

• 確定申告書B様式：不動産を売却した際に使用する申告書
• 確定申告書第三表：譲渡所得とは別に給与所得などの所得がある場合に必要な書類
• 譲渡所得の内訳書：売却した不動産の詳細（所在、売却金額など）を記載する書類

自分で準備する必要がある書類は、譲渡所得の内訳書の記載内容を証明するものすべてです。
主な書類には、以下のものがあります。

• 不動産を譲渡する際に締結した売買契約書
• 不動産を取得する際に支払った仲介手数料の領収書
• 売却した不動産の登記簿謄本

そのほかにも、立退料を支払った場合の証明となる書類や建物解体をおこなった際の領収書など、書類の種類はさまざまです。

確定申告に必要な書類の書き方について

書類の作成は、パソコンまたは手書きでおこなうことができます。
税務署から取り寄せる申請書については、書き方の手引きがあります。
手引きに沿って書類の作成をおこなえば、大きな問題はありません。

確定申告の申告期間について

確定申告の申告期間は、原則として毎年2月16日から3月15日までの1か月間です。
なお、不動産売却の確定申告は売却をおこなった年の翌年におこないます。
一般的に、売却をおこなった日は、売買契約を締結した日とされています。
短い期間ですので、書類の準備は正確かつ効率よくおこなわなければいけません。

不動産を売却した際におこなう確定申告のポイントは？

前述したように、確定申告の期限は2月中旬から3月中旬の1か月しかありません。
この期間に申告をおこなわなければ、無申告加算税が課される可能性があります。
無申告加算税の税率は以下のとおりです。

• 納税額の50万円までの部分：15％
• 納税額の50万円を超える部分：20％

たとえば、所得税の納税額が100万円の場合、無申告加算税は17万5千円となります。
また、申告をしなかった理由が隠蔽などの悪質な理由と判断されてしまうと、重加算税が課税されます。
重加算税は、納税すべき額の40％の税率で課されます。
納税額が100万円であれば、40万円です。
申告期限内の確定申告を怠ると、実際に払うべき額よりも多くの税金が課されてしまうので、注意が必要です。
また、準備しなければいけない書類も多いので、早め早めの対応を心がけるようにしましょう。
確定申告をおこなううえで、注意するポイントは以下の点です。

• 申告書の記載例に則った書類作成をおこなう
• 計上できる費目を漏れなく記入して書類を準備する

申告書の記載例に則った書類作成をおこなう

確定申告書や譲渡所得の内訳書の記載例は、国税庁のホームページに掲載されています。
併せて、以下のポイントも注意しましょう。

• 申告書を記載する際は、黒いボールペンを使う
• 記入を間違えた場合は二重線を引き、上の欄などの空白に正しい内容を記載する

確定申告時に提出した書類は、7年間保存する必要があります。
そのため、消えてしまうおそれのある鉛筆での記載は認められません。
これは、書類内容の改ざんを防止する目的もあります。
記載例を参考にしながら、適切な書類作成をおこなうことが大切です。
記入の手引きを確認しながら確定申告をおこなえば、問題なく申告をおこなうことができます。
期間は短いですが、正確におこなうことを心がけましょう。

計上できる費目を漏れなく記入して書類を準備する

計上する金額の証明となる書類は、すべて揃えるようにしましょう。
譲渡所得を計算するうえで重要なのは、いかに多くの取得費や譲渡費用を計上できるかです。
計上できる経費が多ければ、節税につながります。
取得費に計上できる費用は、主に以下のものがあります。

• 土地や建物の購入費
• 仲介手数料
• 契約書の印紙税
• 土地の測量費用
• 固定資産税および都市計画税の精算金
• 抵当権設定登記費用

一方、譲渡費用に計上できる費用は、以下のものがあります。

• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 契約書の印紙税
• 借家人に対して支払った立退料
• 建物解体費用
• 土地の測量費用

書類を準備できず、取得費や譲渡費用として計上できなければ、本来支払うべき額以上の所得税が課税されてしまいます。

確定申告を税理士に依頼する

「確定申告する時間がない」「確定申告の方法が複雑で面倒くさい」とお悩みの方は、税理士に確定申告業務をまかせるのも1つの方法です。
税理士は、税金の専門家として、多くの方の確定申告のサポートをおこなっています。
税理士に確定申告を依頼すれば、譲渡所得の計算や、書類作成を正確におこなうことができるでしょう。
また、譲渡所得には「居住用不動産（マイホーム）を売却する際の3,000万円控除」といった控除や特例が数多くあります。
控除や特例に関しても、税理士は、どれが適用できるかを正確に判断してくれます。
ただし、税理士に依頼する場合は、報酬が発生します。
報酬の一般的な相場は、5万円から10万円程度です。

まとめ

今回は確定申告の基本的な知識や必要な書類、おこなううえでのポイントについてご紹介しました。
確定申告には手引きもありますので、時間に余裕をもって丁寧に書類を作成すれば、問題なくおこなうことができます。
しかし、譲渡所得の計算など複雑なこともあります。
「不動産売却時の確定申告が不安」という方は、不動産会社に相談してみると良いでしょう。
ハウスドゥ！三条店は、長岡・柏崎エリア（長岡市、見附市）や弥彦・三条エリア（三条市、燕市、加茂市、弥彦村）、新潟市内（江南区を除く）での不動産売却のご相談を承っております。
確定申告に関するご相談も承っておりますので、お悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。