不動産売却における売却方法や媒介契約の違いと離婚での売却の注意点とは？

不動産を売却するときには、「仲介による売却」と「不動産会社による買取」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。
今回は、不動産の「仲介による売却」と「不動産会社による買取」の違いや、仲介で売却する際の媒介契約の種類、また離婚が原因で売却を検討する場合に知っておきたい注意点などを解説します。
三条市、燕市、加茂市、新潟市、長岡市、田上町、見附市で不動産売却をご検討の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における注意点①売る方法の違い

不動産売却は家や土地を処分する際の一般的な方法です。
しかし、一口に不動産を売ると言っても、売り方によって違いがあります。
その違いを理解しておくことで、よりスムーズかつお得に売れることもありますので、事前によく確認しておきましょう。
不動産売却では、主に2つの売却方法があります。
仲介による売却
仲介による売却は不動産売却において、もっとも選択されている売却方法といえるでしょう。
売り手は不動産会社に売却活動を委任し、買い手を探します。
売り手、買い手の双方の条件が折り合えば高い金額で売れることも多いので、お得さという面でメリットが出てくることになります。
また、立地が良く、築浅の物件などは人気物件として売り出すことで早期売却に期待できるでしょう。
しかし、買い手を探すためにインターネットやチラシを使って宣伝をするため、販売活動から取引成立に至るまでは多少の時間がかかります。
不動産会社による買取
買取というのは、不動産会社が直接買い取ることを指します。
売り手としては、仲介手数料がかからないことや、早期に現金化できることがメリットといえるでしょう。
しかし、不動産会社は再販を目的としてリノベーションなどの費用を差し引いて買い取ることが多いため、売却価格は市場価格の7割程度となってしまいます。
また、再建築不可物件であったり、物件の種類によっては買取が難しいとされることもあります。
ここまで見たように、「仲介による売却」は買い手を探すことに時間を要するのに対し、「不動産会社による買取」は不動産会社が直接買い取るため買い手を探す必要がないという違いがあります。
売却、買取それぞれにメリット・デメリットがあるため、ご自身に合った売り方を選ぶと良いでしょう。

不動産売却での注意点②媒介契約の違い

仲介によって不動産売却をすることになった場合、一般的には不動産会社と媒介契約を締結します。
この媒介契約における注意点としては、媒介契約の中にも違いがあるということです。
3つの異なる種類がありますので、しっかりと理解したうえで媒介契約を結びましょう。
一般媒介契約
1つ目は「一般媒介契約」です。
特徴としては、2社以上と媒介契約できることや、ご自身でも買い手を探してダイレクトに取引できるといった点があります。
注意点としては、不動産会社からの販売活動の報告義務がないことや、不動産会社のみが閲覧可能な物件情報サイトであるレインズに物件を登録して情報共有する義務がありません。
よって、すぐには買い手を見つけられないというデメリットがあります。
専任媒介契約
2つ目は「専任媒介契約」です。
これは1社としか契約ができませんが、ご自身で買い手を見つけて取引をすることが可能です。
また、2週間に1回以上の活動報告義務やレインズへの物件登録の義務があります。
一般媒介より早く買い手を見つけやすいのがメリットです。
専属専任媒介契約
3つ目は「専属専任媒介契約」です。
1社とのみの契約で、ご自身で買い手を見つけることはできません。
つまり、不動産会社にすべてを一任する形になります。
その分、活動報告義務は1週間に1度になり、レインズへの登録も5日以内と速やかにおこなわなければなりません。
不動産会社も、それだけ真剣に買い手を見つける必要があります。
3つの媒介契約のなかでも、早く売る方法としてもっともメリットが大きいといえるでしょう。
それぞれに特徴がありますが、総合的に見てスムーズかつ高く売る方法としては、専任媒介契約か専属専任媒介契約がより優れています。
というのも、専任系の媒介契約には買い手探しに拘束力があるため、不動産会社が見つけた買い手と取引をおこなうことより、不動産会社は成功報酬である仲介手数料を得られやすくなります。
不動産会社としても営業活動に力も資金も入れやすくなりますので、より早く買い手を見つけられる可能性が高くなるわけです。
また、取引金額が大きくなればなるほど仲介手数料も高くなるため、より高く買ってくれる方を見つける努力をしてもらえるでしょう。

不動産売却における注意点③離婚によって売却する場合

離婚することになった場合、夫婦の財産は基本的に公平に分割します。
これには土地や自宅などの不動産も含まれます。
といっても、現金のように単に半分に割って渡すというわけにはいかないため、不動産の財産分与は多少複雑になることもあります。
通常の不動産売却とは違った注意点もあるため、以下でご説明します。

住宅ローンが残っているかどうかで手続きが変わる

住宅ローンを完済している
住宅ローンが残っていない場合は、そのまま通常の売却の手続きを進めることが可能です。
しかし、夫婦の共同名義になっている場合は共有者全員の同意が必要になるため、離婚後に気まずくなって話し合いができないということがないように事前にお互いの意思を確認しておきましょう。
その後、売却して得た現金を財産分与する方法が一般的です。
また、離婚後もどちらかが引き続き所有したいという場合は、離婚が成立した後に法務局に所有権移転登記申請をすることで、名義変更ができます。
ご自身で申請することも可能ですが手続きが少々複雑なため、費用はかかるものの司法書士に代理申請を依頼するほうが手間も省けるでしょう。
住宅ローンが残っている
共有名義の家の住宅ローンが残っているが、後に売却したいと考えているのであれば、まずは完済する必要があります。
住宅ローンを完済しない限り、金融機関が担保として設定している抵当権の解除ができず、売却を認めてもらえないからです。
しかし、売却してもローンの残債が売却金額を上回りそうであったり、一括返済ができない場合は、残債をどうするかを配偶者と話し合って決めないといけません。
残債を支払うために新たな資金調達をすることになりますので、しっかりと資金計画を立てないと売却もできなくなってしまいます。
離婚しても連帯保証は解除されない
夫婦の収入合算で住宅ローンを借りている場合、連帯保証人が設定されています。
この連帯保証人は、離婚したからといって金融機関が解除を認めてくれることはほとんどないため、離婚後も連帯保証の責任は継続することを覚えておきましょう。
離婚後の財産分与は早めにおこなう
離婚後の財産分与では、できるだけ早めに分割方法を決めることと、手続きを済ませてしまうことが重要です。
というのも、相手に財産分与を求める権利、つまり財産分与請求権には期限があるからです。
その期限は、民法において離婚が成立した日から2年間とされており、その後は請求ができなくなってしまいます。
離婚届が受理された日が離婚が成立した日となるため、すでに別居しているが離婚届は提出していない期間は含まれません。

まとめ

不動産売却時の売却方法や不動産会社との媒介契約の違い、離婚で不動産売却する場合の注意点をお伝えしました。
選ぶ方法や注意する点によって、いかに早くスムーズに売れるかどうかが変わってくることが、おわかりいただけたでしょうか？
ご自身に合った手段を検討する際には、不動産会社のアドバイスを参考にするのもおすすめです。
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