空家を売りたいときのポイント

「親から家を相続したけれど居住する予定がない」「所有している空き家を売りたい」とお考えの方は多いのではないでしょうか？
そこで今回は、そんな空き家を現状のまま売る方法や更地にしてから売る方法について、メリット・デメリットを踏まえながら解説します。
空き家売却時の費用についてもご紹介しますので、三条市、燕市、加茂市、新潟市、長岡市、田上町、見附市で不動産の売却を検討している方は、ぜひご参考までにご覧ください。

空き家を現状のまま売る場合について

土地に建物が建っている状態で売りたい場合、おもに2つの選択肢があります。
「そのまま建物が建っている現状のまま売るか」もしくは「建物を解体して更地にしてから売るか」です。
更地とは、建物をなくして土地だけの状態にすることを指します。
どちらを選択するか、判断基準の一つとなるポイントは建物の資産価値です。
原則としては、建物が新しいなど資産価値があるのであれば、需要が見込めるので、更地にするよりはそのままのほうが売れやすい傾向にあります。
反対に、家が古くなっていて資産価値がほとんどない状態であったり、すでに解体の必要があるほど劣化していたりするのであれば、更地にしたほうが良いと言えます。
そのうえで、現状のまま売却する場合と更地にして売却する場合を比較してみましょう。

空き家の定義について

まず、住居用の建物であるかという点です。
居住用の建物であるにもかかわらず、1年以上人が居住していない建物が一般的に「空き家」と説明されます。
その他に、1年を通して人の出入りがあるか、ガス・電気・水道の使用があるのかといった点も判断基準に挙げられます。

現状のまま売却するメリット・デメリット

メリット
空き家の定義がわかったところで、次に現状のまま売却するメリットについての説明です。
空き家であっても築年数があまり経っていないものであれば、見た目にも設備面でもきれいで整っていることが多いので、現状のままで売るメリットのほうが大きくなります。
手間がかかりませんし、解体のためのコストも要らないからです。
また、売却活動をおこなう上でも需要が見込めるでしょう。
デメリット
一方で、ある程度築年数が経っていると、管理が行き届いていない空き家は傷みが早いこともあり、リフォームの必要性が出てくることがあるでしょう。
さらに、築年数がかなり経っている場合は、現状のままで売るかどうか、判断が難しくなります。
というのも、昔からある建物は木造であることが多く、木造の住宅で築年数が20年以上である場合は、住宅自体の資産価値はほとんど無くなっているケースがあり、一般に「古家付き土地」として売り出されることが多いのです。
耐用年数について
なお、築年数に応じて資産価値が異なるという考え方は、「耐用年数」という国によって定められた基準に基づいたものです。
耐用年数とは、通常の補修などをおこなったうえでその建物の用途どおりに問題なく使用できる期間のことで、建物の構造ごとに異なっています。
耐用年数は、木造の住宅であれば22年、鉄骨造の住宅であれば47年といったように定められています。
そのため、ご自身の所有している空き家の資産価値をはかるために築年数を把握しておくことは重要です。
耐用年数に近づいている建物は、中古住宅として売り出すには資産価値が低いので、現状のまま空き家を売ろうとしても購入希望者を見つけることが難しくなる点がデメリットです。
購入希望者がいても、解体して新築することを考えている方もいるため、解体費の分を差し引いた金額で売ってくれないかと提示されることがあります。
必ずしも値引き交渉に応じる必要はありませんが、どうしても売却したい場合は結果的に値引きに応じるケースが多くあります。

空き家を売りたいけど更地にするべきかを考える際の判断基準

このように、古家付き土地のような建物の資産価値が低く、古い建物であれば、更地にすることを検討するとよいでしょう。

更地にしてから売却するメリット・デメリット

メリット
現状のまま売るよりも、すぐに買い手が現れやすいというメリットがあります。
買い手としても、すでに更地になっている土地のほうが自由度が高いため、好む傾向があります。
デメリット
一方で、更地にしてから売る場合、やはり解体の手間と費用がかかるというデメリットが生まれます。
解体後、建物の抹消登記もしなければなりません。
実際に売却ができるタイミングによっては、固定資産税の支払い額も異なります。
多くのケースで、空き家であっても何らかの建物があるほうが、更地よりも固定資産税は安くなります。
すぐに売るということが前提であっても、解体のタイミングによっては高い固定資産税を納めることになるため注意が必要です。

更地にした場合の予想金額をもとに検討する

これらのことを考えると、空き家を現状のまま売りたいと思った場合、実際はどのくらいの金額になるのか、更地にした場合の予想金額をチェックします。
そのうえで、更地にするか、現状のままで売るかを考えるのが理想的です。
古家付き土地の現状でも、それなりにきれいな状態で現状でも住みたいと思う人がいる、もしくは福井市中心部やその周辺エリアなど、土地そのものが魅力的だという場合は、更地にしなくても売れる可能性があります。
しかし、立地に問題があり建物そのものの資産価値もないなど、そのままでは買い手が見つかりにくいようであれば、手間と解体費をかけても、更地にしたほうが売りやすくなります。
もう一つのポイントは、税金の特例制度を利用できるかという点です。
居住用としていた建物で、空き家となってから3年が経っていなければ、譲渡所得について3,000万円まで控除対象の可能性があります。
相続をした空き家については、1981年5月31日より前に建築されている場合も、一定の耐震基準を満たすようリフォームしている場合は、3,000万円まで特別控除が適用される可能性があります。
早急に判断せずに、細かな税制も確認しましょう。

空き家の売却時の費用について

空き家を売りたい場合の費用を確認しておくことは、現状のままで売るか、更地にするかの判断材料となります。
その費用と売却予想金額、解体費などを比較すれば、よりお得な売り方が見えてくるからです。

譲渡所得税

空き家の売却時にかかる税金として、まず譲渡所得税があります。
これは、購入した時の金額よりも売却額のほうが高かった場合、その利益についてかかるものです。
税率は、5年以上保有であれば15％（+住民税5%)、5年未満であれば30％（+住民税9％）です。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して売却が完了した時にかかる費用です。
売却価格が、200万円以下の場合は売却価格×5％＋消費税、200万円～400万円以下の場合は売却価格×4％＋2万円＋消費税、400万円を超える場合は売却価格×％＋6万円＋消費税が上限となっています。

解体費用

空き家を解体して更地にして売るのであれば、解体費用がかかります。
木造であれば、1坪あたり3万円から4万円が相場となっています。
上記費用にくわえて、塀や庭の樹木、駐車場などの撤去や解体にも費用がかかりますので、安くても数十万円、多くて100万円以上の費用を見込んでおいたほうが良いでしょう。

まとめ

空き家を売りたいとお考えであれば、築年数や家の状態、立地などを総合的に判断して、それぞれのメリットとデメリットを考慮することが重要です。
放置している期間が長いと、倒壊などの恐れや、余計な費用がかかることもありますので、売却をお考えであれば早めの対応をおすすめします。
弊社では、三条市、燕市、加茂市、新潟市、長岡市、田上町、見附市での、不動産売却に関するご相談を受け付けております。
まずは査定と相談からスタートすることになりますのでハウスドゥ！三条店まで、お気軽にお問い合わせください。