相続した不動産の売却の流れとは？遺産分割協議のポイントも解説！

相続した不動産の使い道がなく、売却して得た現金を相続人で分け合いたいとお考えの方は少なくないでしょう。
しかし、何もわからない状態で進めてしまうと思わぬトラブルに発展してしまうかもしれません。
本記事では、相続した不動産を売却する流れや注意点、遺産分割協議について解説していきます。
新潟県内で相続不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する流れは？

相続に関わらず、不動産を売却するためにはいくつかの手続きをする必要があり、流れを知っていないとスムーズに進まないことがあります。
被相続人名義の遺産分割によって得た不動産を売却する際には、さらに流れが複雑になります。
そのため、しっかりと全体の流れを押さえておくことと、それぞれの過程での注意点を押さえておく必要があります。

相続の流れとそれぞれの過程での注意点

まず、相続そのものについての流れを確認しておきましょう。

• 死亡届と死体火葬許可書の提出
• 遺産の調査とリストの作成（遺言書の検認など）
• 相続人の確定と相続放棄などの決定
• 遺産分割協議
• 協議成立後の遺産分割協議書の作成
• 遺産分割実行
• 所有権移転手続きによる名義変更
• 相続税の申告と納付

売却をするにあたって必要な相続登記とは？
売却する場合は、不動産の名義を被相続人から相続人に移転する（相続登記をする）必要がありますが、通常の売買とは違って提出書類が多くなります。
たとえば、遺産分割協議書や相続人全員の戸籍謄本などです。
書類を準備するだけでも手間がかかり、場合によっては長い期間を要することもあります。
早く物件を売却したいと思っても、自分の都合だけで準備を進められないこともありますので、ある程度余裕を持って手続きを進めていくことが注意点です。
相続税の申告と納付には期限がある
税金の申告と納付は三条市や燕市、長岡市、新潟市などの地元の管轄税務署に対しておこなうものですが、やはり様々な書類が必要です。
固定資産の評価額を記した証明書や、遺産分割協議書などです。
ご自身でおこなうことも可能ですが、手続きや書類が複雑なため税理士に依頼することが一般的で、多少の手間と時間がかかります。
さらに、税金の申告と納付は、相続の開始が分かった翌日から10か月以内におこなう必要があります。
その前にしておくべきことも多いので、できるだけ早くいろいろな手続きと作業を済ませておく必要があります。

相続した不動産を売却する流れ

不動産売却そのものの流れとしては、まず不動産会社に査定を依頼して売却予想金額を出します。
そして、その金額に納得したら媒介契約を結んで売却活動の打ち合わせをおこないます。
その後、打ち合わせの内容に沿って不動産会社がインターネットやチラシなどを使って宣伝をして、買い手を探します。
買い手が見つかれば内見などをおこない、取引内容の交渉を重ねます。
最終的に双方が納得できれば、売買契約を締結して売却、最終的に引き渡しとなります。

相続した不動産を売却する際の遺産分割協議とは？

不動産を売却するためには、遺産分割協議をする必要があります。
これは、相続人全員が集まって話し合いをして、誰がどの財産を受け継ぐかを決めるものです。
遺産分割協議をするにあたっては、遺言書があった場合は裁判所で検認をします。
たとえ遺言書で分割方法が指定されているとしても、その内容に相続人全員が反対する場合は、遺言書とは違った内容の遺産分割をおこなうことができます。
その後の手順は大きくわけて4つあり、以下のとおりです。
相続人の確定
これは相続する権利を持つ子どもや兄弟姉妹などをすべてピックアップするという作業です。
戸籍謄本などを使って親族関係を確認して証明する必要があります。
遺産の確定
これは、「どのような遺産がどのくらいあるのか」を確定させる作業です。
遺言書に記載があればそれを参考にすることができますが、その内容だけでは確定できないこともあります。
遺言書の作成時から、不動産や株式などの価値が変動していることも多く、実際の価値が変わってくるからです。
また、遺言書に記載されていない財産が存在していることもあります。
もう一つの注意点は、マイナスの財産も調査するということです。
借金や住宅ローンなどの負債も相続人が継続して負担することになり、プラスの財産だけを受け継いで借金は放棄するということはできません。
そのため、確実にローンや未払いの掛け金、税金といったものも洗い出します。
財産目録の作成
これは、すべての遺産を一覧表にまとめたものです。
プラスの財産とマイナスの財産をすべてリストにして、金額も計算します。
不動産や株式などの証券では、査定をしたり市場価格を見たりして現状での価値を把握します。
遺産分割協議書の作成
相続人と遺産の確定後、いよいよ遺産分割協議をおこないます。
相続人全員の同意が必要であり、誰が何を受け取るのか、マイナスの財産があるなら、それをどのように分担するのかも決めます。
必ずしも一堂に会して話し合う必要はなく、前もって話し合いをして了承を取ったあと、代表者が協議書を作成して署名、捺印だけをしてもらうということも可能です。
この遺産分割協議書は、全員分を作成しそれぞれ1通ずつ持つことになります。
このような遺産分割協議を相続人でおこなうのが基本ですが、意見がまとまらなかった場合は、家庭裁判所に申し立てをして調停をします。

相続した不動産を売却する際の注意点とは？

相続した不動産の売却では、相続人同士のトラブルが発生しやすいため注意するべき点がいくつかあります。
信頼できる不動産会社を選ぶ
遺言や協議の段階よりも、実際に売却した時に高額の売値が付くこともあります。
そうなると、他の相続人が不公平だと感じて分割内容の見直しを求めることもありえます。
短期間であっても諸事情で急激に値が上がったり、査定をした不動産会社の見通しが正確ではないということもあります。
それだけに、信頼できる不動産会社に査定を依頼して、安心して手続きを進めることが重要です。
売却する不動産に住宅ローン残債がないか確認する
住宅ローンが残っている状態では売却できないので、残債を支払ってから売却手続きに入ることになります。
いずれ売却代金で充当できるとはいえ、基本的には誰かが負担することになります。
そもそも住宅ローンはマイナスの遺産なので、あらかじめ誰が負担するか決めておく必要があります。
すぐに支払いが可能かなどもチェックしておかないと、売却に進めないこともありますので注意しましょう。
相続後できるだけ早く売却する
物件を所有し続けると、使っていなくても固定資産税がかかり無駄な出費となります。
マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金などもかかりますのでさらに負担が大きくなります。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、遺産分割協議や税金の申告と納付、売却手続きそのものなど、やるべきことや注意点がたくさんあります。
こうした流れの中で、ちょっとしたことで相続人同士のトラブルになったり、法的な問題にぶつかったりすることがあるかもしれません。
また、スムーズに物件を売れないということも起こりえます。
ハウスドゥ！三条店では、様々なケースに対応してきた実績があるうえ、査定依頼や手続きなどのご相談に幅広くご対応しております。
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